Eigenheim mit 30: Was junge Käufer wissen müssen

Warum junge Käufer einen echten Vorteil haben

Die Bank schaut bei der Tragbarkeitsberechnung nicht nur auf das heutige Einkommen,sondern auch auf die verbleibende Zeit bis zur Pensionierung. Wer mit 30 kauft, hat 35 + Jahre Zeit, die Hypothek-belastungen zu bedienen. Wer erst mit 50 startet, hat deutlich weniger Spielraum.Junge Käufer profitieren bei tiefen Zinssätzen ausserdem von langen Zinsbindungen. Eine Festhypothek über 10 oder 15 Jahre lässt sich über einen längeren Lebensabschnitt nutzen, ohne dass kurzfristig wieder verhandelt werden muss. Und nicht zuletzt: Wer früh eine Liegenschaft besitzt, profitiert über viele Jahre von der Wertsteigerung, statt diese über die Miete an jemand anderen zu zahlen.

Das Eigenkapital: Der grösste Stolperstein

Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Davon müssen mindestens 10 Prozent aus ‘harten’ eigenen Mitteln stammen, also nicht aus der Pensionskasse. Für eine Eigentumswohnung im Kanton Zürich für 750'000 Franken bedeutet das: 150'000 Franken Eigenkapital, davon 75'000 Franken aus Ersparnissen oder Vorbezug der Säule 3a. Das klingt nach viel für ein junges Paar Anfang dreissig. Drei Wege helfen dabei, dieses Ziel realistisch zu erreichen:

Frühzeitig in die Säule 3a einzahlen

Wer schon mit 25 beginnt jährlich den Maximalbetrag in die Säule 3a einzuzahlen, hat nach zehn Jahren ein solides, steuerlich begünstigtes Polster aufgebaut, welches gezielt für den Eigenheimkauf nutzbar ist.

Pensionskassengelder vorbeziehen

Ein Vorbezug aus der zweiten Säule ist möglich, reduziert aber die spätere Altersrente. Wir empfehlen, sich dazu von einer Fachperson für Vorsorgefragen beraten zu lassen, bevor ein Vorbezug erfolgt.

Unterstützung durch die Familie

Schenkungen oder zinslose Darlehen von Eltern sind in der Schweiz üblich. Wichtig ist eine schriftliche Vereinbarung, damit später bei der Tragbarkeitsprüfung und im Erbfall alles sauber dokumentiert ist.

Tragbarkeit: Mehr als nur die Hypothekarzinsen

Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent, auch wenn die effektiven Zinsen aktuell tiefer liegen. Dazu kommen Nebenkosten und Amortisation. Als Faustregel gilt: Die jährlichen Wohnkosten dürfen ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen.

Praxisbeispiel:Familie Keller aus Winterthur, beide 31 Jahre alt, verdient zusammen 145'000 Franken im Jahr. Für eine Eigentumswohnung für 820'000 Franken bringen sie 180'000 Franken Eigenkapital mit. Die Bank rechnet mit kalkulatorischen Wohnkosten von rund 44'000 Franken jährlich – das liegt knapp unter dem Drittel ihres Einkommens. Die Tragbarkeit ist damit gegeben, allerdings nur knapp. Kinderplanung oder ein reduziertes Pensum würde die Rechnung kippen.

Welche Hypothekarmodelle für junge Käufer sinnvoll sind

Eine Kombination aus Festhypothek und Saron-Hypothek bietet jungen Familien oft die beste Balance zwischen Planungssicherheit und Flexibilität. Eine reine Saron-Hypothek eignet sich eher für Käufer mit finanziellem Puffer, da die Zinsen schwanken können. Eine lange Festhypothek gibt Sicherheit, bindet aber für viele Jahre. Welches Modell passt, hängt stark von der persönlichen Risikobereitschaft und der beruflichen Situation ab. Hier lohnt sich ein Gespräch mit einer unabhängigen Hypothekarberatung.

Typische Fehler junger Käuferinnen und Käufer

Zu knapp kalkulieren.

Wer das Eigenkapital bis auf den letzten Franken einsetzt, hat keine Reserve für unerwartete Reparaturen oder Lebensereignisse. Wir empfehlen, einen Puffer von mehreren Monatslöhnen zurückzubehalten.

Die Altersvorsorge vollständig für den Kauf einsetzen (und in der Immobilie belassen). 

Das schmälert die spätere Altersvorsorge erheblich und Backsteine und Gipswände sind keine Zahlungsmittel (Achtung Liquiditätsfalle im Alter)!

Familienplanung nicht einkalkulieren.

 Ein Einkommen kann durch Kinderfürsorge oder Teilzeitarbeit vorübergehend sinken. Die Tragbarkeit sollte auch für diesen Fall noch gegeben sein.

Den falschen Hypothekartyp wählen. 

Eine reine Saron-Hypothek ohne finanziellen Puffer kann bei steigenden Zinsen schnell zur Belastung werden.

Nebenkosten unterschätzen.

 Notar, Grundbuchamt, Handänderungssteuer und Maklerprovision summieren sich schnell auf mehrere Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten müssen zusätzlich zum Eigenkapital vorhanden sein.

Checkliste für den ersten Immobilienkauf

• Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises vorhanden, davon mindestens die Hälfte aus eigenen Mitteln

• Tragbarkeit mit kalkulatorischem Zinssatz von rund 5 Prozent durchgerechnet

• Nebenkosten für Notar, Grundbuch und Handänderungssteuer separat Eingeplant, Amortisationskosten eingeplant

• Familienplanung und mögliche Einkommensänderungen berücksichtigt

• Finanzielle Reserve für unerwartete Ausgaben zurückbehalten

• Verschiedene Hypothekarmodelle verglichen

• Unabhängige Beratung zu Vorsorge und Finanzierung eingeholt

• Lage und Zustand der Liegenschaft durch Fachperson prüfen lassen

Häufig gestellte Fragen

Kann ich auch ohne Eigenkapital aus der Familie kaufen? 

Ja, sofern genügend eigene Ersparnisse und Pensionskassengelder vorhanden sind. Es dauert dann meist einfach etwas länger, bis das nötige Eigenkapital erreicht ist.

Lohnt sich ein Kauf, wenn ich beruflich noch nicht sesshaft bin?

Das hängt von der individuellen Situation ab. Wer in den nächsten Jahren mit einem Stellenwechsel in eine andere Region rechnet, sollte dies in die Entscheidung einbeziehen, da ein Verkauf nach kurzer Haltedauer steuerlich nachteilig sein kann.

Wie viel Pensionskassengeld darf ich vorbeziehen? 

Bis zum 50. Altersjahr kann grundsätzlich das gesamte vorhandene Pensionskassenguthaben bezogen werden. Die genauen Regeln können je nach Pensionskasse variieren, eine individuelle Abklärung ist daher sinnvoll.

Was passiert, wenn die Zinsen nach dem Kauf steigen?

Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz für die vereinbarte Laufzeit gleich. Bei variablen Modellen sollte die Tragbarkeit auch bei höheren Zinsen noch gegeben sein, was Banken in der Regel ohnehin prüfen.

Brauche ich für den Kauf zwingend einen Makler?

Nötig ist das nicht, aber gerade für Erstkäufer kann eine professionelle Begleitung viele Fehler und unnötigen Stress vermeiden.

Fazit

Ein Eigenheim mit 30 ist in der Schweiz machbar, erfordert aber eine durchdachte Planung beim Eigenkapital, bei der Tragbarkeit und beim passenden Hypothekarmodell. Wer früh beginnt, profitiert von langer Amortisationszeit und stabilen Zinsbindungen.

Haben Sie Fragen zu Ihrem ersten Immobilienkauf?

Gerne begleiten wir Sie persönlich von der Finanzierungsplanung bis zum Einzug in Ihr neues Zuhause. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch.

Mit freundlichen Grüssen,
Olivia und Vivien Bucher, Geschäftsinhaber